2011年4月22日

商場錯配!

最近"Space"和"微豆"兩位blog友都講小商店的"故事",
看後自己有感而發,
也隨便寫點感受和想法吧!

我想講講公共屋邨裏的領滙管理的商場,
幾年前政府以"不適合經營商業"為由,
把大部份公共屋邨的商場出售給私人公司領滙,
後來領滙上市成為上市股份公司,
亦即是她的運作是要給股東交代,
而經營策略當然亦是以膁愈多錢愈好了,
社會責任好像並未曾包含在她們發展目標之內。

我記得BLOG友Ruth曾經講過,
給私人公司打理公屋商場會讓商場質數變好,
從而提高shopping的環境,
這點我們可以從商場的翻新和改變中得到証實,
地方的確光猛、新潮了,
而且大量新型大集團商店進佔,
賣成衣的有"左丹佬"、"之二千",
食肆則有"大家獲"、"美金"、"星爸",
超市百貨的有"吉豬島"、"伯佳",
食物的有"大張"、"佳島",
這些大集團商店裝修得美輪美奐,
而且格調比較高檔,
更負得起高昂的租金,
相反以往的街坊食店、士多辦館、文具雜貨、金銀衣紙、金魚水族....
現在都消失得無影無踪了,
她們消失的原因除了是負擔不了雙倍三倍的租金外,
亦是由於在新的管理模式下,
租戶必需要有精美的商店包裝,
要有系統的專業管理,
再加上要有明顯的賺錢潛力,
這樣才會附合伸請租賃的資格,
而一般私人資金的小商戶根本很難逹到要求,
所以大量商鋪落入大集團手中,
而這些大集團商店出售貨品的價錢往往比較高昂,
住在屋邨裏的中下階層亦隨之要付出更高的生活費用,
生活壓力變得更加大了,
要知道屋邨商場和油尖旺、銅鑼灣等私人商場的目標戶客不同,
光顧的全都是收入不多的屋邨租客,
他們到屋邨商場買的不是奢侈物品,
而是日常所需的生活必需品和食物之類,
所以價錢必需愈平愈好,
而這種有着高檔包裝的商場很明顯不是居民所要的,
現在的商場發展方向正是一種美麗的錯配。

聽說油塘屋邨附近現正要興建另一個大型高檔商場,
聽說規模之大可以比美港島太古城,
而且進佔的商戶都是有名有格的高檔商戶,
我很懷疑在油塘等公屋、居屋為主的地方,
發展這樣高檔的商場是否能附合住戶的需要,
當然你可以說一切可以由商業結果來決定,
但當大部份的小商戶都給商場發展方向趕盡殺絶後,
住在屋邨的小市民又可以有什麼其他選擇呢?

聲明:
以前曾提及多位blog友的言論,
但我只是憑自己的記憶而引用,
如有寫錯或誤解了大家以前的意思,
請多多指正,
我會立刻修改。

13 則留言:

naruto 說...

係啦,d舊文具舖摺哂啦,舊式茶餐廳冰室無哂啦

新鮮人 說...

naruto,
但係啲嘢就貴哂囉!

Bean'z Lam 說...

我果條邨
樓下居然開左間金舖。係金舖
隔離仲要係街市,你都咪話唔吹脹

新鮮人 說...

Bean'z Lam,
係咪啲好裝修得好高檔嘅金鋪呀?
佢哋可能諗住啲屋邨師奶、婆婆收埋好多私己錢,
可以買好多金器啩,
有市場唔好放過嘛!

the inner space 說...

well "大型高檔商場", I no familiar that area,however am guessing above or next to 油塘 MTR possibly developing a huge private housing project all around just like most MTR stations。

大型高檔商場 target onto the potential new coming rich residents not the 舊居民,先入為主,搶佔商機。

新鮮人 說...

space,
都有可能!
不過就難為當區的居民了,
普遍生活必需品的物價會因而被拖高,
支出壓力大大增加了。

the inner space 說...

“生活必需品的物價會因而被拖高”全香港九龍新界都照足這個樣板,那就是我文中說的:『模式改變了,商場的管理公司變得變本加厲,卻得到前所未有的成功,先達者吃到美味的葡萄,後來者急於求變,把情況推向一方,做成絕對傾斜。』

新鮮人 說...

SPACE,
你說得很對,
我對你那篇投以高度的欣賞,
寫得好好!

Ruth 說...

People living in public housing can have more disposable income than people living in private housing. I have a friend who's family still "keeps" a public apartment though their income above the standard. (They have their own property in Vancouver.) I was living in Sai Wan Ho then. When she visited me, she said things were cheaper in my area. I was amazed and she explained to me that it's because people in public housing have more disposable income. That's why these high end shopping malls can survive.

新鮮人 說...

ruth,
我看到的和你不同,
我的家人和很多朋友都是住公屋,
他們大多數都是普通打工仔,
收入一般,
没有很多的積蓄,
面對愈來愈貴的公屋商場貨品,
他們都很吃力和無奈。

我們手上都没有實則數據,
但公屋住戶的收入平均都不會高過私人屋邨的,
雖然有些人發了還是"非法"的住在公屋,
但為數不會多於普通居民,
如果根據這樣的推論,
屋邨商場又怎可以向高檔方向發展呢?
很多居民叫哂救命啊!

Ruth Tam 說...

My old bank was the underwriter of the Link Reit. According to their research, people living in public housing have high disposable income. That's why if the shopping malls are more modern, they will shop in these shopping malls instead of going to Mongkok and Causeway Bay. What Link reit does is bringing the high end shopping malls to these people.

As a business decision, they are right. And now these shopping malls can charge higher rent and still survive shows their forecast is correct.

Yet, this may not be for the best interest of Hong Kong as a whole. The property sector is killing all other sectors.

新鮮人 說...

RUTH,
我不清楚他們的數據的可靠性有幾多,
但公屋居民的收入是有限制的,
數字大約兩個人要1.8萬左右,
這算不上是很高消費力,
當然公屋富戶是一直存在的問題,
但相信絶對不會比普通收入的住戶為多,
富貴商場之所以繼續發展不是因為居民真的有很高的消費力,
而是問題未到最差的時候,
但要知道屋邨商場做的是居民的日常必需用品,
與油尖旺等購物區不同,
物價高低是直接影響到民生,
住戶在這些商場買必需品的開支愈來愈大,
遲早會爆發嚴重民生問題,
我不太相信那些所謂調查,
很多都是有預設目標來SET問卷的,
未必能反映真實的社會狀況,
我比較相信我自身的見聞,
因為我家和很多親朋都是住在公屋,
他們所反映給我我的和那些所謂調查有很大的出入!

Ruth Tam 說...

The fact that these high end Link reit shopping malls are doing so well shows the figures are right. I think most of the shoppers are from the people living in these public estates.